提前還貸何時開始申請最合算？專家爲您解惑

     央行今年連續五度加息，根據近期市場跡象，央行還有再度加息的可能。因多數房貸申請人與銀行簽訂的貸款合同

      央行今年連續五度加息，根據近期市場跡象，央行還有再度加息的可能。因多數房貸申請人與銀行簽訂的貸款合同都列明利率浮動時從次年首月開始以新利率計算，隨着新年元旦的臨近，按年調整的房貸利率，在明年元旦時將一次性上漲近1%，將令供樓族壓力增加不少。

　　面對增幅不小的供樓壓力，供樓者都想提前還貸。提前還貸該從什麼時候開始申請？怎樣還才更合算？近日，記者採訪某按揭公司的理財專家唐小姐，爲讀者解惑。

　　資金寬裕者：三種還貸方式可選擇

　　陳先生去年買了一套商品房，貸款50萬元，期限20年，去年12月起等額還貸。按當時優惠利率5.814%，每月還款3528.71元，假設期間利率無變化，20年還貸本息合計846890.68元，其中利息346890.68元。假設今年不再加息，明年元旦起，陳先生的月供就將增至3773.78元，一下漲了245元多。

　　陳先生手頭有閒錢，想提前還貸。假如提前還款10萬元，按目前利率計，提前還貸後，還款本金餘額約38.52萬元。這種情況下，目前有三種提前還貸方案，購房人可根據自己的實際情況作選擇：

　　A、每月還款額不變，縮短還款期限。每月還款3530.51元，剩餘還款期168期(月)，14年左右。等還清貸款，總利息支出約23899.24元。該方式好處是利息明顯減少，在新還款計劃下，利息將銳減近11萬元。

　　B、減少每月還款額。總還貸期仍爲20年，剩餘還款期約19年，但由於提前還貸後本金餘額已減至38.52萬元，調整後每月供款額僅需2981.14元。等還清貸款，劉先生利息總支出約32.56萬元。這種方式的好處是每月負擔減輕了。

　　C、既增加每月還款額又縮短期限。該方案最節省利息支出，但專家指出其缺點也同樣明顯，即還貸壓力會隨之加大，不適合大部分"工薪供樓族"。專家介紹，對工薪市民來說，"月供不變、縮短還款年限"方案，是相對最划算的選擇，因每月還貸壓力不會增大，需支付利息卻減少很多；而"減少月供、還款期不變"方式則減輕了月供負擔，但節省利息的程度最低。

　　按揭專家唐小姐指出，對普通工薪階層來說，因爲當初申請住房貸款時對原月供額已有較好支付能力，因此在利率頻升情況下，選擇部分提前還貸，其餘部分月供不變、還款年限縮短的第一方案相對最爲合算，既不增加月供壓力，也能省去大筆利息。

　　資金緊張者：選新房貸產品緩加息壓力

　　對於手頭餘錢不多或者有其他更高回報投資方式的人來說，爲應對目前加息週期，可選擇新房貸產品緩解壓力。如目前有銀行推出了"氣球貸"、雙週供、雙月供、半年供等新型產品。

　　新型的"氣球貸"和雙週供模式比較適合收入相對穩定而均衡的購房人。如某銀行推出的"氣球貸"產品，可讓借款人實貸30年按揭，而本金卻只需按5年期房貸利率計息還款。也就是說，"供房族"可與銀行約定以5年爲期，將30年的房貸分成6段來還，那麼利率將只有現行的5年期基準利率(可打8.5折)執行，這樣其月供負擔將相對於30年期房貸而言更低、還款總額也更低。

　　專家算了一筆賬，如果去年申請了50萬元"氣球貸"，分段貸款期限5年，與銀行約定按30年月供計算期限。那月供爲2841元，月利率4.59%。，第五年末貸款餘額463068元；而按30年期普通貸款計，月供2938元，月利率4.845%。，第五年末貸款餘額464875元。相比之下，"氣球貸"比普通房貸要節省更多利息。

　　另外，現在多數銀行都提供房貸雙週供，從每月還款一次改爲兩週還款一次，每次還款額爲原月供一半。可大大減少利息負擔並有效縮短還款期限。如一筆去年50萬元30年按揭貸款，假設按6.12%計息，雙週供可比月等額還款節省利息115186元，比例達19.42%；縮短還款期64個月，即30年的月供還款年限將縮至24年8個月。銀行理財專家指出，"氣球貸"、雙週供等還款方式，適合於收入較穩定且均衡的市民。

　　還有一些產品提供了自主安排還貸方式的機會，對很多年輕"供樓族"來說，選擇上述產品，可在貸款初期(一年左右)只還利息不還本金，度過資金緊張期後，再採用等額還貸方式還本付息。　　貼心提醒

　　提前還貸要預約最好現在開始申請

　　專家提醒想提前還貸的購房人，按目前各銀行所定的業務流程，所有提前還貸申請都要提前預約，大部分銀行要提前5-30個工作日預約，有些銀行甚至要提前兩個月。現在開始申請的話，也基本排到12月底才能進入還貸程序，而且因爲年底申請提前還貸的人通常都增多，有些申請還有可能被拒絕或辦理週期要拖長，因此有提前還貸計劃的購房人一定要抓緊，再遲申請的話就搭不到舊利率的最後一班車，明年一月開始就要按新利率計算月供數。  

　　至於具體的提前還貸流程和需準備的材料，各銀行都有不同的規定 ，貸款人要先打電話諮詢清楚，避免走冤枉路。另外，各銀行設定的提前還門檻，如還款時間、提前還貸金額等都不太相同，通常原簽訂的貸款合同裏，對提前還款時間、提前還貸金額等都有相關的約定條款，應自行看清楚。

　　不是所有提前還貸都着數

　　等額本息還款快到期、公積金貸款、其他投資收益高的都不宜提前還貸

　　一是等額本息還款貸款且貸款快要到期者。貸款前期償還的多是利息，後期還本金。如還款已逾8年，提前還貸並不省利息，不如繼續供下去。二是純公積金貸款。如果目前房貸以公積金貸款爲主，暫時不必急於提前還款，因現階段公積金貸款利率明顯低過5年期以上貸款利率，融資成本相對較低。三是有投資計劃的，若投資收益超過月供房貸利息一定額度，可考慮投資。　　特別提醒

　　50萬20年房貸月供多交245元

　　對貸款購房的人來說，加息的最直接影響就是月供額度增加。去年最後一次加息後，房貸(5年期以上)基準利率定格在6.84%，優惠15%後的利率是5.814%；而經過今年連續五度加息後，房貸利率目前已拉高至7.83%，優惠15%後的利率爲6.6555%。這意味着，按年調整的房貸利率，在明年元旦時將一次性上漲近1個百分點。

　　如果購房人在去年12月時用等額本息還款方式向銀行貸款50萬元，期限爲20年的話，以當時的6.84%計算，銀行給予利率下限0.85倍優惠後，利率爲5.814%，其每月月供額爲3528.71元；歷經連續五次加息後，今年元旦時，如果元旦前不再度加息的話，利率將被調整爲7.83%後，優惠後利率也達6.6555%，該購房者每月月供數將增加到3773.78元，也就是說，每月要多還245.07元。

　　央行今年加息時間及內容

　　次數調整時間調整內容

　　5 9月15日一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.27個百分

　　4 8月22日一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點

　　3 7月20日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點

　　2 5月19日一年期存款基準利率上調0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點

　　1 3月18日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27%