前5月雲南信貸增速同比回落10.9%，最近一月退房33筆
半年前，昆明周邊樓市還異常火爆。建築工地塔吊林立，一片片鋼筋混凝土森林如雨後春筍般拔地而起。半年過去了，許多樓盤並沒有想象中的火爆開盤，他們選擇了延期。因爲前5月，全省商品房竣工面積同比下降25.8%、銷售面積同比下降3.4%。
從延期開盤到竣工、銷售面積雙降。偏偏禍不單行，從5月4日到6月9日，因購房者無法正常辦理銀行按揭貸款而申請辦理退房手續的達33筆之多，銀行突然間收緊了信貸閘門。
銀行房貸“剎車”
企業貸款比個人房貸利潤大
盛源房地產開發的西郊“綠茵清琴”樓盤，現因客戶銀行貸款不能發放，購房者被迫申請退房。在限購令的政策門檻高壓下，購房終成泡影。
昆明房產信息網公開的數據顯示，5月4日到6月9日僅僅一個多月，因購房者無法正常辦理銀行按揭貸款而申請辦理退房(車位)手續的達33筆之多，這也成爲銀行收緊房貸的一個信號。在銀行過往的零售信貸業務中，個人住房按揭貸款一向都是“一枝獨秀”。2010年年末數據顯示，不少銀行個人住房按揭貸款在零售信貸中的佔比在50%以上。現如今，這個佔比數據已有了大幅下降。
從中信銀行昆明分行提供的數據可以看到，截至2011年5月底，該行共發放個人貸款1576筆，金額6.37億元。其中，住房貸款693筆，金額2.60億元;個人經營性貸款83筆，金額1.23億元;個人汽車貸款472筆，金額1.40億元;綜合消費貸款328筆，金額1.14億元。不難看出，個人住房貸款不再“一枝獨秀”。據瞭解，基本上銀行都將個人業務的側重點放在了個人經營性貸款方面。
越接近年中，銀行手中的錢袋子就捂得越緊。
昆明一家不願透露姓名的銀行個貸部經理說：“房貸業務量今年下滑嚴重，與每月上調一次存款準備金率關係很大，現在房貸業務基本都不賺錢。如果審覈過一筆房貸，首套房的房貸利率執行基本利率。如果是做一筆經營性業務，比如企業貸款，國家要求上浮利率30%，如果議價能力更強的話，我可以做到利率上浮100%。那如果個人房貸額度30萬元，企業貸款也是30萬元，利差決定了我們更願意選擇企業貸款。同樣一單貸款業務，經營性貸款的利潤要遠大於住房貸款。”
對於銀行的這種“變臉”放貸行爲，金融專家表示，這也是宏觀調控政策下銀行的無奈之舉，因爲一旦存款準備金率上調0.5個百分點，就會有超過3000億元的資金被凍結。在銀行信貸緊縮的情況下，銀行調整貸款結構不僅僅是爲了提高利潤，更爲應付年中考覈。一般而言，每年6份的半年考、12月份年終考，銀行要達到存貸款的各種標準，必須保證資本充足率，銀行會有意識地收縮貸款規模、擴大存款量，達到監管標準。
開盤延期
部分開發商對後市抱有希望
5月，住宅項目總計開盤5次，分別是溫泉山谷、雲報記者村，華都B區、西山新城·草海時代和大理的洱海國際生態城，多是存量房銷售，首次開盤的新項目幾乎沒有。
今年上半年，昆明樓市放量較少，3月有3個樓盤取得預售證，4月有4個樓盤取得預售證，5月僅有3個項目取得商品房預售許可證，部分房企的開發資金遭遇“卡脖子”，新推房源量供應量不足，讓一部分有剛性需求的購房者只能“望樓興嘆”。
根據昆明市房產交易中心數據統計，5月昆明樓市共成交5174套商品房，日均銷售172套，總成交量較4月下降了51.5%。看來，4月份的樓市反彈沒能持續到5月份，樓盤成交量幾乎萎縮過半。儘管樓盤均價沒有上漲，但是限貸、限購政策顯然是控制成交量的有效措施，很多消費者對住房購買處於一個有心無力的狀態。即使是作爲剛性需求，還是會被嚴厲的調控措施拒之門外。
昆明某房地產企業營銷部負責人郭先生透露，他們對最近開盤的幾個項目踩盤後發現，昆明市場已出現賣不動的跡象。記者查詢後得知，目前昆明在售樓盤的促銷大戰並未出現，開發商似乎缺乏降價意願，大量新盤繼續延期上市，總體上看當前樓市因爲僵持而顯得比較冷清。
對於樓盤入市步伐減緩，一位樓盤銷售部經理認爲，開盤量減少主要原因有二：一方面部分開發商仍對後市抱有希望，有意識地將推盤時間後延;二是一批5月上市的新盤銷售不理想，開發商希望避開風頭，等前期房源消化後再推盤。
資金“飢渴”
固定資產投資後勁不足
5月末，雲南全省金融機構人民幣貸款餘額爲11301.7億元，同比增長16.5%。受今年以來央行每個月提高存款準備金率0.5個百分點，信貸政策進一步收緊的影響，增速同比回落10.9個百分點，比年初增加734.82億元，比去年同期少增188.44億元。其中：短期貸款餘額2833.19億元，增長8.8%;中長期貸款餘額達8321.64億元，增長20.6%;個人消費貸款餘額1339.71億元，增長19.2%。
據統計數據顯示，今年前五個月全省建設領域投資項目到位資金2383.67億元，同比增長12.2%。其中，國家預算內到位資金165億元，同比增長1.8%;自籌到位資金1328.64億元，增長27.6%;國內貸款到位資金467.4億元，下降11.3%。導致固定資產投資後勁不足的矛盾開始顯現。另一方面，因各金融機構抓大放小，在一定程度上加劇了中小企業“貸款難”和“三農”發展資金短缺，信貸資金供不應求矛盾將日趨凸現，對全省房地產業和實體經濟發展的制約影響不可忽視。
省統計局建議，要多渠道籌集建設和生產資金，幫助中小企業和房地產企業儘快走出困境。要針對全省房地產市場形勢“由熱轉冷”的新變化，加快推進全省城鄉60萬套保障性住房建設，確保所有項目在9月30日前開工，在年底前完成投資額的60%以上，確保全省房地產市場的健康穩定發展。
房價拐點
或在三季度
著名評論作者黃國勝在一篇《銀行鬧錢荒預示樓市拐點將提前到來》的文章中分析，當上調存款準備金率成爲中國收縮銀根的常態工具後，在宏觀貨幣政策逐漸收緊的背景下，房企資金面面臨着繼續緊縮的態勢。房企現金流極有可能面臨更大的考驗。有專家同時預計，房價拐點或將在三季度出現，首先是調控政策的持續性，其次是開發商資金鍊的緊張，下半年銷售節奏加快，隨着供應的增加，價格會出現下滑。
這一結論遭到了昆滇房地產業界的齊聲反對。昆明高屋地產顧問機構董事長鬍先鈞說，從國家統計局最新數據來看，在一系列宏觀調控政策的作用下，5月份房價上漲曲線延續4月份的趨緩態勢，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅均未超過1%，最高的爲湖北宜昌和廣東韶關，漲幅均爲0.6%，昆明環比也才漲了0.1%。但總體而言，目前的房地產市場依然處於僵持階段，價格調整還不是結構性的反轉，部分城市成交有所反彈，但總體市場仍顯低迷，價格依然會堅挺。
胡先鈞認爲，調存款準備金率犧牲的都是中小企業的融資利益，應對通脹壓力，應該採取加息等手段在內的組合拳，房價未來不會出現價格拐點，但不排除局部地區、少數樓盤降價促銷，這不會影響到未來昆明樓市的房價整體向上的趨勢。
